阵地｜积极信号持续释放，房企迎来希望
国家持续释放支持民营经济的积极信号，市场预期和信心都得到有效提振。7月19日，中共中央、国务院发布了《关于促进民营经济发展壮大的意见》，其中围绕民营经济发展共提出31条措施。随后的7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。会议指出，将在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，并明确提出“鼓励和支持民间资本参与”。民营企业即将迎来喘息的机会。事实上，三年疫情过后，民营企业遭遇严冬，不少企业因资金压力陷入困境。尤其是房地产行业，面临资本与市场信心不足，多数民营房企处境困难。今年行业风险加速出清，越来越多的上市民营房企“排队”退市，还有房企面临投资者持续不断的破产重整申请，处境艰难。监管层也看到了民营房企难言乐观的经营现状，7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局已经发布了关于延长金融支持房地产市场平衡健康发展有关政策期限的通知。在7月走向下半年的关键时点，政府出于稳经济、去风险的需要，提出促进民营经济发展可谓及时。不少民营房企陆续发声，表达了深受鼓舞，坚定企业做优做强的决心和信心。可以看到，虽然当前经济和房地产市场的复苏基础还不牢靠，市场的观望情绪仍较浓，但随着后续政策陆续出台，相信市场情绪会逐渐走向积极。接下来，市场的复苏速度和力度，将取决于具体落地政策的制定和落实。进入2023年以来，房地产行业可谓风波不断，近期更有加剧的态势。继新力控股和蓝光发展相继退市并由此拉开了上市房企退市潮的序幕之后，目前已有约10家房企退市，另外，还有大约20家上市房企在“排队”等待退市，行业风险加速出清。7月17日，中国恒大发布了2021年、2022年及2022年中期业绩三份财报，财报显示两年亏损超8120亿元，总负债超2.4万亿元，数额如此巨大，震惊市场。恒大的债务问题推进较慢，也波及了外界对房地产行业的信心。此前的7月12日，富力地产被两家债权人申请破产重整，虽然很快于14日被法院驳回，但受到市场关注。经历了2022年的房企集中“爆雷”以及当前的退市潮后，民营房企现状不容乐观。同时，由于市场复苏缓慢，民营房企的资金困境难以得到有效缓解。虽然政策面在2022年11月后有所转向，但具体推进效果不佳，2023年上半年大多数民营房企的处境依然困难。据国家统计局数据，2023年前6月全国房地产开发企业到位资金为68797亿元，同比下降9.8%。克而瑞的监测数据则显示，2023年上半年80家典型房企的融资总量为2965亿元，同比下降30%；其中民营房企融资仅为224亿，同比下滑56%。另据克而瑞资管（CAIC）统计，今年6月典型房企境内外债券合计到期规模约378.6亿元，较5月规模有一定程度下降，其中海外债约为206.4亿元，占比超五成。同时，三季度典型房企境内外债券合计到期规模约1599亿元，其中民营房企合计共有1064亿元债券即将到期，占比较高。二季度疲软的房地产销售市场，加速了越来越多的房企爆发流动性危机的进程。6月13日，禹洲集团再度违约，公告称2023年到期、息票率9.95%的2亿美元高级绿色票据在到期后仍未能支付到期本金利息。6月23日建业集团公告称未能在宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，将暂停向所有境外债权人进行支付，此次为建业集团首次违约。这也意味着，在渡过了一季度的偿债高峰后，基于市场的下行表现，融资端又未出台更利好的政策，房企的流动性又有所加剧。因此，不论是企业自身问题，还是受到行业波及，民营房企经营艰难的背后，更多是信用问题，同时也是信心问题。此次出台的《关于促进民营经济发展壮大的意见》，共包括了关于民营经济发展环境、政策支持力度、法治保障、实现高质量发展、民营经济人士健康成长等多个方面共31条措施，可以看到，政策的出台既是帮扶民营经济，更是树立行业信心。从房地产行业的角度来看，在31条促进民营经济措施中有三大方面值得关注：首先，是《意见》中的第四条——完善市场化重整机制。其中提及“鼓励民营企业盘活存量资产回收资金。坚持精准识别、分类施策，对陷入财务困境但仍具有发展前景和挽救价值的企业，按照市场化、法治化原则，积极适用破产重整、破产和解程序。”这一提法可以看出，政策更希望困难企业能够实现破产重组，而不是简单的破产清算。通过破产重整，或债务展期，或债转股，对债权人的权益进行调整，让被查封冻结的资产能够尽快重新盘活运营，为陷入财务困境的企业提供宝贵现金流，同时恢复社会经济活力。我们预计，随着政策出台，接下来会有一批“加速出清”的民营房企。但是，对于体量较大的房企来说，破产重整在现实中的推进仍有诸多难点和风险，如破产制度不够完善、信息披露不透明以及各方利益竞争等等，这些都需在更具体的政策支持和落实执行。第二，支持符合条件民营企业合理融资，即《意见》中的第五条——完善融资支持政策制度。支持符合条件的民营中小微企业在债券市场融资，推动民营企业债券融资专项支持计划扩大覆盖面、提升增信力度。支持符合条件的民营企业上市融资和再融资。自2022年11月“金融16条”发布以来，信贷、债券、股权融资各方面政策都有所松动。但从今年上半年的实施情况来看，政策效果并未达到预期。此前，融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，惠及的民营房企非常有限。7月14日，交易商协会组织召开了12家民企在内的融资座谈会，推进“第二支箭”工作开展，针对民营房企融资困难的情况听取意见和建议，参加的房企包括有新城控股、碧桂园以及新希望。此次《意见》再次提及支持符合条件的民营企业债券市场融资、上市融资和再融资，或许意味着示范房企白名单将进一步扩容，支持力度也将加大，未来民营房企的融资难题有望得到改观。第三，设立预防账款拖欠机制。如其中第三条——完善政府诚信履约机制，建立健全政务失信记录和惩戒制度，将机关、事业单位的违约毁约、拖欠账款、拒不履行司法裁判等失信信息纳入全国信用信息共享平台。以及第六条——完善拖欠账款常态化预防和清理机制。机关、事业单位和大型企业不得以内部人员变更，履行内部付款流程等为由，拒绝或延迟支付中小企业和个体工商户款项。同时强化商业汇票信息披露，完善票据市场信用约束机制等。这两条意见旨在让行业三角债顺利流转，而不是卡在某一方，有利于维护行业健康运行。一方面，设立预防账款拖欠机制，能够在一定程度上降低民营房企的应收账款坏账率，尤其是涉及到政府公共项目较多的企业；另一方面，完善票据市场信用约束机制，其实也是让优质房企免受行业影响，把出险房企与优质房企区分开来，缓解优质房企的流动资金紧张。除以上具体意见外，“民营经济31条”更积极的作用在于维护各方信心，如公平竞争、产权保护、法治保障，取消地方保护等表述均有提及。的确，政策环境与预期的稳定，是健康营商的前提，也是民营企业持续经营的信心来源。紧随着“民营经济31条”通过的推动超大特大城市积极稳步实施城中村改造的实施意见，其中明确提出的“鼓励和支持民间资本”，可以视为是“民营经济31条”的延续。城中村改造是国家稳经济、促消费的具体落地方向之一，不仅可以引导和释放内需，也有助于修复内需和消费潜力。根据第七次全国人口普查数据，按照城区人口排序，全国现有超大城市7个，特大城市14个。这些城市的城中村改造，可以改善城市界面、提升居住品质以及产业形态优化，更能为房地产开发投资形成增量。但可以明确的是，这一轮的城中村改造不太可能出现大拆大建的情况，深圳正在试行的城中村“统租房”可能是其中一个方向，因此，能够释放到市场中的需求有限，对市场销售的作用大概率是温和刺激。同时，城中村改造需要前期大量的资金投入，就目前的情况而言，能参与其中的民营房企也非常有限。整体来看，从延长“金融16条”的期限，到最重磅的“民营经济31条”，以及推动超大特大城市实施城中村改造，在当前节点中央持续释放积极信号，有利于树立各方对民营企业的信心。此次《意见》出台与2018年11月中央召开的首届民营企业座谈会颇为相似。当时，也是中国经济处在重要发展节点，民企信心走弱。经此会议后，民营企业的经营预期和市场信心都得到了有效提振。此次“民营经济31条”的出台是否能取得相同效果，最后仍需看政策的执行力度以及后续的具体配套措施。对于房地产行业来说，最重要的是出险房企的债务问题能否得到妥善处理。只有出险房企的债务问题得到妥善解决，行业信心才能从根本上得到恢复，市场也才具备复苏的基础。本文仅为个人观点，不代表所在企业观点克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖400个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖地产、资管、租售、物管、科创、证券等房地产领域。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、栅格土地评估系统、城市租售系统，CAIC投管云、资管云等，为大量房企提供了决策依据。
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